С 1 января 2017 года у россиян появляется еще один вид собственности — машино-места. Остается позаботиться об их регистрации
Недавно Президент РФ Владимир Путин среди прочих законодательных актов подписал и 315-ФЗ, о котором почему-то мало у нас говорится, но который самым непосредственным образом касается огромного отряда отечественных автолюбителей. Речь идет о признании в качестве объекта недвижимости мест, предназначенных для размещения транспортных средств. Или, как их называют в народе, машино-мест.
Спор столиц и правоведов
История о том, являются ли места для хранения машин объектами недвижимости или нет, имеет солидный стаж. Речь, понятно, идет не о капитальных гаражах. Если последние приобретены на средства граждан и оформлены по всем правилам, тут никаких сомнений не возникает: это недвижимость. Но в России большинство автомобилей проводят свой век в довольно неблагоустроенных помещениях или вообще, так сказать, на пленэре. Возникает вопрос, как быть в этом случае?
Долгое время этот вопрос был отдан на откуп регионам, и каждый из них решал его самостоятельно. Разнобой был очень существенным. Например, в Москве с 2006 года регистрировали машино-места, а вот в Санкт-Петербурге это делать отказывались.
Это различие зеркально отражало два прямо противоположных подхода, которых придерживались наши правоведы. Одни занимали позицию, согласно которой машино-место достойно признания в качестве объекта недвижимости, другая половина его таковым не признавала.
В судебной практике преобладал подход, при котором машино-место не считалось самостоятельным объектом недвижимости, а признавалось в качестве такового, если оно являлось частью некоего другого объекта недвижимости (здания, сооружения), а владелец этого машино-места в свою очередь являлся долевым собственником основного объекта недвижимости.
Правда, часть судейского корпуса подходила к решению этой коллизии с других позиций. Машино-место, считали эти эксперты, обладает признаками самостоятельного объекта недвижимости в силу того, что оно наделено уникальными, характерными только для него свойствами. Машино-места заносятся в технический паспорт объекта, они отражаются в проектной документации, а собственником машино-места может быть человек, не проживающий в этом или ближайшем доме. К тому же по своей сути оно не является местом общественного пользования, а служит потребностям конкретного гражданина.
По мнению гендиректора компании «Эталон-Инвест» Даниила Селедчика , это противостояние двух подходов могло продолжаться еще долго, если бы в мае 2015 года Минэкономразвития не выпустило специальное разъяснение. В нем сказано, что постановка на государственный кадастровый учет машино-места возможно только в качестве отдельного помещения или строения.
При этом машино-место должно обладать определенными и только ему присущими конструктивными особенностями: например, ограждением, отделяющим данное машино-место от соседних. Если же таких конструкций нет, то объектом недвижимости оно не является. А следовательно, не может быть вовлечено в гражданский оборот.
Большой затор
С одной стороны, письмо внесло определенную ясность в этот запутанный вопрос. С другой стороны, начались проблемы с регистрацией машино-мест — там, где их регистрировали, в частности в Москве.
В результате скопилось большое число заявок на регистрацию машино-мест, а граждане не могли осуществлять с ними никаких операций. А ведь надо понимать, что речь идет о большой экономической проблеме.
Понятно, что многие машино-места стоят недорого, но немало и таких, за которых можно выручить достаточно большие деньги. Например, некоторые машино-места в центре Москвы могут по цене не уступать стоимости квартиры где-нибудь на окраине города.
В итоге небольшая, в общем-то, чисто локальная проблема стала быстро превращаться в серьезный общегосударственный вопрос.
В этой ситуации Росреестр предложил схему легализации машино-мест, которая была представлена одному из высокопоставленных членов Правительства РФ. В качестве пилотного проекта была выбрана подземная стоянка на Чистых прудах. Чиновнику было наглядно продемонстрировано, как с помощью ограждающих колонн и знаков на них можно быстро превратить обычное машино-место в объект недвижимости. При этом межевая линия позволяет измерить расстояние между двумя стоянками автомобилей.
Теперь и объект недвижимости
Результатом этой работы стало мартовское поручение Президента разработать условия по вовлечению машино-мест в гражданский оборот. Росреестр и Минэкономразвития подготовили соответствующий законопроект (тот самый 315-ФЗ), который был принят парламентариями и подписан главой государства.
Однако этому предшествовала серьезная борьба. Противники принятия законопроекта указывали на то, что в этом случае можно нарисовать на асфальте безграничное число машино-мест. И теперь, чтобы не дать развернуться таким «художникам», в законе введено понятие «сооружение». Иными словами, место для машины должно быть чем-то оборудовано: это может быть ограждение, бетонный пандус или что-то еще.
Впрочем, хотя закон принят, некоторые юристы считают, что он не решает всех нюансов вопроса. Например, до каких пределов распространяется право на машино-место в помещении: иными словами, это лишь прямоугольник на полу или соответствующая фигура тянется до потолка? Кто будет собственником проездов и проходов к машино-местам и кто станет отвечать за их состояние?
Но в любом случае новый закон весьма важен. Причем не только для граждан, но и для строительной отрасли, поскольку он открывает зеленый свет строительству и продаже дополнительных объектов — машино-мест. И, к слову, отныне правовые нормы позволяют сооружать машино-места с использованием ипотеки, так как теперь они могут выступать в качестве залога.
Как и любое другое недвижимое имущество, машино-места теперь подлежат государственной регистрации, которую будет осуществлять органы Росреестра.
Но чтобы ввести машино-места в полный гражданский и экономический оборот, необходимо разработать механизм их переоформления из долевой собственности в индивидуальную. Предполагается, что при наличии регистрации общей долевой собственности на помещение каждый собственник получает право выделить свою долю и оформить свое машино-место. Но как это будет происходить конкретно, пока до конца не ясно.
Между тем времени на разработку процедуры осталось совсем немного: регистрация нового вида объектов недвижимости стартует с 1 января 2017 года.
Владимир ГУРВИЧ
Фото: fotki.yandex.ru, ndv.ru
КСТАТИ
За рубежом также ищут решение вопроса, где и как хранить автомобили и какие правовые статусы имеют эти места. Любопытная практика существует в Германии. То, как она действует в реальности, непосредственно наблюдал один из руководителей нашего портала, несколько лет проживший в Германии.
В ФРГ рядом с домами размещаются размеченные стоянки для машин. В этом смысле ситуация очень напоминает нашу. Но есть одно важное отличие.
Каждое такое место закреплено за конкретным владельцем. Он арендует этот участок, имеющий конкретный номер, и платит за него соответствующую арендную плату. И никто не имеет права ни на одну минуту ставить туда свой автомобиль. В результате владелец этого машино-места всегда уверен в том, что он в любое время суток без проблем припаркует здесь свое транспортное средство.
Как рассказал наш коллега, однажды на его глазах один немец, местный житель, по невнимательности припарковал на такое чужое «поле» свою машину. Заметив это, владелец стоянки тут же вызвал полицию. Она прибыла оперативно и оштрафовала провинившегося, причем штраф оказался достаточно солидным.
Если внедрить такую систему в Москве, это стало бы неплохим подспорьем для автомобилистов. Ведь у нас, подъезжая к дому, автомобилист не может быть уверенным в том, что там есть место для парковки. Считаем, столичным властям стоит внимательнее изучить немецкий опыт.
На страницах нашего журнала мы не раз обращались к вопросу о правовом регулировании машино-мест . Правовой подход к новому для нашего государства объекту вещного права претерпел несколько серьезных изменений как в законодательстве, так и в судебной практике.
Наконец, законодатель созрел для радикальных решений. Федеральный закон от 03.07.2016 № 315‑ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» должен покончить с правовой неопределенностью в области правового регулирования машино-мест.
Напомним существующие проблемы и рассмотрим нововведения.
Современное правовое регулирование
Еще в Определении ВАС РФ от 27.10.2011 № ВАС-11450/11 было указано на существование в судебной практике двух подходов к определению понятия машино-места.При этом практика применения законодательства постепенно свелась к тому, что машино-место в большинстве случаев является частью объекта недвижимости. В Письме Минэкономразвития России от 26.05.2015 № ОГ-Д23‑7475 отмечалось, что государственной регистрации права собственности на недвижимость предшествует постановка объекта на кадастровый учет. При этом согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона № 221‑ФЗ и ст. 1 Федерального закона № 122‑ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются в отношении:
- земельных участков;
- зданий;
- сооружений;
- помещений;
- объектов незавершенного строительства.
Понятие машино-места в законодательстве отсутствует, имеется лишь понятие парковки (парковочного места), которым в силу п. 21 ст. 1 ГрК РФ признается специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.
В связи с этим Минэкономразвития считает, что парковка (парковочное место) не отвечает критериям помещения и может являться частью зданий или сооружений, но не в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а как специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, предназначенное для организованной стоянки транспортных средств.
Постановка машино-места на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на этот объект возможны, только если машино-место создано (построено) с учетом требований законодательства как помещение.
Одним из таких требований является п. 5.2.6 СП 154.13130.2013 , в соответствии с которым в подземных автостоянках не допускается разделение машино-мест перегородками на отдельные боксы. В помещениях хранения легковых автомобилей, принадлежащих гражданам, для выделения постоянно закрепленных мест допускается применение сетчатого ограждения из негорючих материалов.
Конечно, на практике редко кто обустраивает машино-место как отдельное изолированное помещение. Единственным признаком, индивидуализирующим машино-место, является его номер и границы, нанесенные краской на полу. Судебная практика считает это недостаточным для признания машино-места самостоятельным объектом недвижимости. Так, в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015 № 10АП-15550/2014 по делу № А41-44784/14 указано, что спорные машино-места нельзя признать помещениями в том значении, которое имеет данный термин согласно Федеральному закону № 221‑ФЗ. В соответствии с ч. 6 ст. 41 этого закона местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения - на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения. Однако у спорных машино-мест нет наружных стен, границы обозначены условными линиями на полу. Одновременно суд указал, что общество вправе обратиться в бюро технической инвентаризации с заявлением о выдаче технического плана на многоуровневый паркинг с условными обозначениями и нумерацией машино-мест, с указанием площади каждого машино-места для последующей выдачи кадастровых паспортов.
После постановки на государственный кадастровый учет здания (помещения), в котором находится машино-место, возможна государственная регистрация общей долевой собственности на такие здания (помещения) с определением долей в праве собственности на них пропорционально размерам машино-мест, находящихся в таких зданиях (помещениях).
Проблемы с реализацией права собственности на машино-место при его регистрации в качестве доли в праве общей собственности
В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. На практике это положение может привести к определенным неудобствам. В качестве примера можно привести Определение Красноярского краевого суда от 14.10.2015 № 4г-2039/2015. Суть дела заключалась в том, что часть собственников машино-мест, недовольных качеством услуг по их содержанию, захотела сменить соответствующую организацию. Суд посчитал их действия неправомерными, указав следующее. Изначально функции по надлежащему содержанию подземной автостоянки участниками общей долевой собственности на нежилое здание были переданы ТСЖ, с которым сособственниками заключены соответствующие возмездные договоры управления на определенных условиях, чем сособственники реализовали принадлежащие им права, делегировали исполнение ряда своих обязанностей.Истцами был поставлен вопрос об изменении порядка владения и пользования общим имуществом - подземной автостоянкой, а именно о передаче нежилого здания в управление иного юридического лица и на иных условиях, что по общему правилу в силу требований ст. 247 ГК РФ возможно по соглашению всех участников общей долевой собственности .
Статья 247 и иные нормы гл. 16 ГК РФ не определяют порядок достижения участниками общей долевой собственности соглашения по вопросам, связанным с владением и пользованием общим имуществом, в связи с чем соответствующие решения могут быть приняты сособственниками на общем собрании.
С учетом того, что порядок созыва общего собрания участников общей долевой собственности на нежилое здание не регламентирован нормами ГК РФ, подлежат применению положения ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, регулирующие сходные отношения, возникающие при созыве общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Эта норма на момент возникновения спорных отношений предусматривала, что собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
В данном случае имело место ненадлежащее извещение участников общей долевой собственности на подземную автостоянку о времени и месте проведения, повестке дня общего собрания (заказные письма с соответствующими уведомлениями не были вручены иным собственникам на момент проведения собрания).
В результате суд решил, что между участниками общей долевой собственности на подземную автостоянку не достигнуто соглашение об изменении порядка владения и пользования нежилым зданием, о его передаче в управление ООО.
Обратите внимание
Однако проблемы существуют не только с реализацией права на владение и пользование машино-местом, но и с распоряжением машино-местом.
В силу ст. 250 ГК РФ собственник машино-места будет обязан, прежде чем продать его третьим лицам, предложить купить его другим собственникам машино-мест. Начиная с 02.06.2016 сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 24 Федерального закона № 122‑ФЗ). При этом в силу п. 3 ст. 163 ГК РФ если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, то несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Таким образом, чтобы продать машино-место, необходимо не только извещать каждого сособственника, но и оплачивать услуги нотариуса, которые не отличаются своей доступностью.
Новые положения законодательства
В Письме Минэкономразвития России от 26.05.2015 № ОГ-Д23‑7475 указано, что введение специального правового режима для машино-мест, позволяющего осуществить государственную регистрацию собственности на такой объект, возможно только при условии внесения соответствующих изменений в ГК РФ. Как отмечалось выше, такие изменения внесены Федеральным законом от 03.07.2016 № 315‑ФЗ.Остановимся на наиболее важных положениях этого закона. Во-первых, к недвижимым вещам отнесены предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если их границы описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Во-вторых, машино-место может быть предметом ипотеки (пп. 6 п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102‑ФЗ «Об ипотеке»).
В-третьих, в ГрК РФ (п. 29 ст. 1) вводится понятие машино-места - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В-четвертых, местоположение машино-места будет устанавливаться посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения - на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места (ч. 6.1 ст. 24 нового Федерального закона № 218‑ФЗ ).
Границы машино-места будут определяться проектной документацией здания, сооружения и обозначаться или закрепляться лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности - в здании или сооружении) будут устанавливаться либо восстанавливаться путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. При этом площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования (ч. 6.2 ст. 24 нового Федерального закона № 218‑ФЗ).
Не забыл законодатель и о судьбе уже существующих машино-мест. Установлено, что объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест) и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу нового закона, признается машино-местом. При этом замены и внесения изменений в правоустанавливающие документы не требуется, они сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления (ст. 6 Федерального закона № 315‑ФЗ).
Если машино-место было оформлено как доля в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона № 218‑ФЗ, а также зарегистрировать право собственности на машино-место.
Для выдела в натуре доли и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
При этом право общей долевой собственности на помещение, в границах которого располагаются машино-места, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места, и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.
Перечисленные нововведения вступят в силу 01.01.2017.
В заключение сформулируем выводы.
В настоящее время:
- право собственности на машино-место оформляется посредством регистрации права собственности на долю в праве общей долевой собственности на помещение, здания или сооружение;
- владение и пользование машино-местом осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом;
- собственник машино-места обязан предложить купить его другим собственникам машино-мест, прежде чем продать его третьим лицам. Сделки по отчуждению машино-мест, оформленные как доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, подлежат нотариальному удостоверению.
В начале 2017 года вступают в силу многочисленные изменения в различные законы. Среди прочего новый - и уже официальный законодательный - статус получит машино-место как объект недвижимости.
Соответствующие поправки, вступающие в силу 01.01.2017, внесены Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 315-ФЗ).
В соответствии с ним машино-место становится объектом недвижимости. Ранее с определением его статуса возникало множество проблем. Для понимания смысла закрепления в законе нового объекта недвижимости рассмотрим «как было?» и «что стало?» с правовым регулированием машино-мест.
Также вы получите понимание того, как действовать в переходный период. С новыми зданиями и сооружениями, вводимыми в эксплуатацию в 2017 году, все предельно ясно. А как обстоит дело с машино-местами в зданиях, построенных и введенных в эксплуатацию ранее?
Правовое регулирование, уходящее в прошлое
До сих пор законодательство не определяло понятие машино-места. Только в п. 21 ст. 1 ГрК РФ есть понятие парковки (парковочного места). Приведем его здесь.
Парковка (парковочное место) — специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения .
Курсивом выделены словосочетания, которые с 1 января 2017 года исключаются из формулировки п. 21 ст. 1 ГрК РФ.
Обычно машино-место индивидуализируется путем нанесения краской разметки и номера парковочного места на поверхности пола паркинга. Именно с этим и возникала проблема, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона № 221-ФЗ объект недвижимости должен иметь характеристики, позволяющие определить недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости). Границы и номер, нанесенные краской на пол, судебная практика к таковым характеристикам не относила (например, Постановление АС МО от 07.05.2015 № Ф05-3747/2015 по делу № А41-44784/14).
В связи с этим оформление машино-места в собственность на практике всегда было проблемой.
В Письме Минэкономразвития России от 26.05.2015 № ОГ-Д23-7475 было указано, что парковка (парковочное место), как ее определяет ГрК РФ, не отвечает критериям помещения, является частью зданий или сооружений, но никак не самостоятельным объектом недвижимости.
Оборот части объекта недвижимости в качестве самостоятельного объекта гражданских прав не предусмотрен. Точно также не предусмотрена государственная регистрация права собственности на часть объекта недвижимости.
В судебной практике до сих пор имелось два подхода к юридическому оформлению прав на машино-место, о чем сказано в Определении ВАС РФ от 27.10.2011 № ВАС-11450/11 по делу № А40-124539/09-54-801:
- это самостоятельный объект недвижимого имущества, представляющий собой помещение в составе другого объекта недвижимости - нежилого помещения (парковочного зала) или нежилого здания;
- это часть объекта недвижимости, в отношении которого действует режим общей долевой собственности, а пользователь машино-места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой порядок пользования определяется соглашением участников долевой собственности или решением суда.
В последнее время преобладала вторая позиция, в отношении машино-мест действовали правила об общей долевой собственности, которые сами по себе далеко небезупречные.
Соответственно Минэкономразвития рекомендовало сперва поставить на кадастровый учет здание, в котором находится машино-место, а затем зарегистрировать долю в праве общей собственности на здание с определением долей в праве собственности на них пропорционально размерам расположенных там машино-мест.
Если рассматривать парковочные места, расположенные в многоквартирных домах (например, в подземном паркинге), то законодательное регулирование вопроса осуществляется как ГК РФ, так и ЖК РФ.
Много проблем возникало с определением порядка пользования и распоряжения машино-местом.
В частности, передача машино-места в аренду требует созыва общего собрания участников общей долевой собственности, со всеми вытекающими сложностями.
Продажа его третьему лицу предполагает соблюдение преимущественного права покупки остальных собственников.
Если в многоквартирном доме 500 собственников, то и в том, и в другом случае нетривиальной становится задача учесть права всех остальных собственников и не сойти с ума...
Поэтому следование этой позиции очень усложняет пользование и распоряжение машино-местами и к тому же влечет дополнительные расходы собственников.
Кадастровый учет машино-места
Согласно новой редакции п. 1 ст. 130 машино-места относятся к недвижимым вещам. Понятие машино-места закрепляется во введенном в ст. 1 ГрК РФ пункте 29. Итак, что это такое с учетом изменений законодательства?
Машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В соответствии с ч. 10 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (кстати, вступает в силу закон 2 января 2017 года) кадастровый учет машино-места осуществляется на основе технического плана. Составляется он на основании сведений, содержащихся:
- в разрешении на ввод в эксплуатацию здания (сооружения), в котором расположено машино-место;
- в проектной документации здания (сооружения), в котором расположено машино-место;
- в проекте перепланировки и акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение перепланировки.
Согласно ч. 6.1 ст. 24 Закона № 218-ФЗ местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания (сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам этого машино-места.
Это в техплане, а в реальности границы фигуры машино-места в помещении устанавливаются путем определения расстояния как минимум от двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола, до точек границ машино-места или точек деления границ на части), а также расстояний между точками границ машино-места.
В результате границы машино-места обозначаются путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки, например, краской или наклейками.
При этом площадь машино-места должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места. Требования к размерам устанавливаются нормативно-правовым актом Минэкономразвития, принятие которого следует ожидать в ближайшем будущем.
Несоответствие площади образуемого машино-места этим требованиям является основанием для приостановления процесса постановки на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности.
Все сказанное касается в первую очередь новых зданий и сооружений, вводимых в эксплуатацию с 2017 года. А как со старыми зданиями, в которых, например, площади машино-мест вполне могут «не вписаться» в требования, установленные Минэкономразвития? И что делать, если машино-место было оформлено как доля в праве общей собственности?
Про уже существующие машино-места законодатель тоже не забыл.
Судьба уже существующих машино-мест
В ч. 1 ст. 6 Закона № 315-ФЗ указано, что объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места и права на который были зарегистрированы до дня вступления его в силу, признается машино-местом.
При этом требования к минимальному и максимальному размеру машино-мест, сведения о котором уже отражены в ЕГРП, применяться не будут.
Ранее выданные документы переоформлять не требуется, они сохраняют свою юридическую силу. Но собственники соответствующих машино-мест не лишены права подать заявление в регистрирующий орган для изменения сведений об объектах, которые указаны в качестве помещений, как машино-мест. Было бы желание!
Что делать людям, чьи машино-места были оформлены как доля в праве общей собственности? Тут тоже все не так сложно, ситуация разрешена в ч. 3 ст. 6 Закона № 315-ФЗ.
Собственник доли может осуществить выдел в натуре своей доли путем определения границ машино-места в соответствии с требованиями Закона № 218-ФЗ и зарегистрировать право собственности на него.
Для постановки машино-места на кадастровый учет необходимо подтвердить свое право на него, предоставив в Росреестр соглашение всех сособственников или решение общего собрания, которым определен порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Если ни соглашения, ни решения нет, в этом случае для выдела своей доли придется получить согласие иных участников долевой собственности.
Как только будут выделены в натуре и зарегистрированы все имеющиеся машино-места общая долевая собственность на помещение, в границах которого они расположены, прекращается. Общим будет являться только имущество, оставшееся после выдела долей, и необходимое для прохода или проезда к машино-местам.
Резюмируем все вышесказанное.
Машино-место подлежит постановке на государственный кадастровый учет, на него может быть зарегистрировано право собственности.
Оно может быть предметом ипотеки (пп. 6 ч. 1 ст. 5 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — вводится с 01.01.2017).
Объект недвижимости, отвечающий требованиям и характеристикам машино-места и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу Закона № 315-ФЗ, признается машино-местом.
Собственник машино-места как доли в праве на общее имущество может требовать выдела доли в натуре и регистрации права собственности на него.
Таким образом, с января 2017 года машино-места официально признаются объектом недвижимости. От обычных помещений их отличает только отсутствие материальных, осязаемых границ в виде стен и перегородок.
Для более полного понимания предлагаю посмотреть один из выпусков канала Антона Иванова о правовом режиме машино-мест. В передаче помимо самого Антона Иванова принимает участие Александра Александровна Маковская.
Часть 1. Машино-места в системе объектов недвижимости.
Часть 2. Особенности правового режима машино-мест.
Надеюсь, что статья была полезной и вам стали более понятны изменения законодательства в отношении машино-мест.
До 1 января 2017 действующее законодательство не определяло понятие машино-места. В пункте 21 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ (далее - ГрК РФ) содержалось лишь понятие парковки (парковочного места).
Парковка (парковочное место) – специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.
Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 315-ФЗ) в п. 21 ст. 1 ГрК РФ были внесены изменения: текст «зданий, строений или сооружений» исключили из понятия парковки. Вместе с тем, введен п. 29 ст. 1 ГрК РФ, который закрепил понятие машино-места.
Под машино-местом понимается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Машино-место не нужно специально ограждать, поскольку границы определены проектной документацией здания (сооружения) и обозначены или закреплены лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания (сооружения), либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами) (п. 6.2 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Для машино-места установлено ограничение по минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места. Приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 792 установлены минимально допустимые размеры машино-места (5,3 x 2,5 метра) и максимально допустимые размеры машино-места (6,2 x 3,6 метра).
В настоящее время машино-места могут быть предметом ипотеки наравне с иными объектами недвижимости – земельными участками, зданиями, помещениями, сооружениями (ст. 69.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При расчете налога на имущество физических лиц за машино-место станет применяться налоговая ставка в размере не более 0,3 процента от его кадастровой стоимости.
До 2017 года машино-места регистрировались как право общей долевой собственности на долю в нежилом помещении. При этом количество сособственников могло быть очень много. В связи с этим, собственники машино-мест испытывали значительные трудности в процессе распоряжения долями, так как для возмездного отчуждения необходимо было получить письменное согласие остальных сособственников либо уведомить их о предстоящей продаже.
Кроме того, такие сделки подлежали обязательному нотариальному удостоверению, что в значительной степени приводило к дополнительным материальным расходам и временным потерям.
В настоящее время законодательство значительно упростило жизнь обладателям машино-мест. Так, в ст. 6 Закона № 315-ФЗ закреплено, если до дня вступления в силу данного закона были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), а также зарегистрировать право собственности на машино-место. Для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, которые определяют порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
До прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места, в порядке, установленном законодательством РФ.
Общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.
В случае если зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест), но права на него зарегистрированы как на иной объект недвижимости до дня вступления в силу Закона № 315-ФЗ, то данный объект признается машино-местом. Полученные до дня вступления в силу Закона № 315-ФЗ документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.
При этом правообладатель объекта недвижимости вправе подать заявление об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями Закона о регистрации.
Владимир Ершов,
заместитель начальника Омского отдела
Управления Росреестра
по Омской области,
государственный регистратор.
В связи с вступлением в силу 01.01.2017 Федерального закона № 315-ФЗ от 03.07.2016 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» машино-места приобрели статус объектов недвижимости, на которые можно зарегистрировать право собственности, отдать в залог, сдать в аренду, продать, подарить или передать по наследству.
Определение новому объекту недвижимости дано в ст.1 Градостроительного кодекса РФ. Согласно п.29 названной статьи машино-место - это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией, границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Данное нововведение касается машино-мест только на специализированных паркингах, многоуровневых парковках, то есть где оно представляет собой индивидуально-определенную часть здания или сооружения, предназначенную исключительно для размещения транспортного средства. Нельзя путать такие понятия как машино-место и парковочное место. Парковочное место – это место на земельных участках вне зданий, сооружений, помещений. Такие объекты самостоятельными объектами недвижимости не являются, и закрепить право на парковочное место не удастся.
В Омске такие объекты недвижимости уже существуют. Это могут быть как отдельно стоящие многоуровневые парковки, так и встроенные паркинги в новых многоквартирных домах. До 01 января 2017 года оформить машино-место как отдельный объект недвижимости было невозможно. Права на указанные объекты недвижимости возможно было оформить исключительно как долю в праве общей долевой собственности на всю парковку.
С 01 января 2017 года порядок кадастрового учета и государственной регистрации прав на машино-места определен, вступившим в силу Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).
Стоить отметить, что новый Закон о регистрации регламентирует порядок кадастрового учета и государственной регистрации права собственности как при одновременном осуществлении этих действий относительно машино-мест во вновь созданных зданиях и сооружениях, так и на объекты в зданиях, сооружениях, право собственности на которые уже зарегистрировано.
Те автолюбители, которым уже принадлежит доля в праве общей долевой собственности на всю парковку (помещение, здание или сооружение, предназначенное для размещения транспортных средств), вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с Законом о регистрации, а также зарегистрировать право собственности на машино-место. Для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение, здание или сооружение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Минимально и максимально допустимые размеры машино-места установлены Министерством экономического развития России и составляют 5,3x2,5 м. и 6,2x 3,6 м., соответственно.
Юлия Швецова,
заместитель начальника отдела
государственной регистрации
недвижимости
Управления Росреестра
по Омской области,
государственный регистратор.