Несмотря на приватизацию, в России еще остается большое количество семей, которые проживают в своих квартирах по договору социального найма, а не как собственники. Причин много – нет времени оформлять приватизацию, не удалось получить согласие всех проживающих на нее, не хочется платить налог за собственность и другие.
Иногда люди не приватизируют квартиру потому, что у них есть перспектива в будущем получить жилье получше. Как известно, право на приватизацию дается только один раз, вот люди и оставляют этот шанс на потом.
Так или иначе, если жилье не в собственности – его нельзя продавать. Поэтому единственный вариант изменить свое жилье – это обмен.
При социальном найме собственником квартир является государство, поэтому все сделки проводятся на основании Жилищного Кодекса.
Обмен такого жилья регулирует статья 72. Согласно ей, право на обмен имеет не только наниматель, но и все проживающие с ним члены семьи. При этом, даже если ответственный квартиросъемщик не согласен – остальные могу требовать обмена квартиры через суд.
Например, в квартире проживает семья. Муж – наниматель по договору найма. При разводе жена хочет разменять квартиру на две и жить отдельно. Даже если муж будет против – жена может обратиться в суд, и квартира будет обменена принудительно.
Если в квартире проживают дети – обменять ее можно будет только с согласия органов опеки. Условия детей не должны ухудшаться, поэтому обмен возможен только на квартиру большей площади или лучшей планировки. Для получения согласия нужно обратиться в органы опеки и объяснить инспектору всю ситуацию.
То же самое касается и недееспособных – обмен может состояться только с согласия органов опеки.
Важно, что разрешен обмен любых квартир, даже если они находятся в разных городах. Например, человек получил выгодное предложение по работе в другом городе. Естественно, он захочет переехать туда вместе со своей семьей. В такой ситуации можно обменять свою квартиру на квартиру в том городе, куда планируется переезд.
Документы для обмена
Для того, чтобы совершить обмен социального жилья, потребуются следующие документы:
- Заявление на обмен. Важно помнить, что такое заявление должно быть подписано всеми проживающими в квартире. Если в момент обмена кто-то отсутствует – нужно приложить к заявлению его письменное согласие на обмен жилья, заверенное нотариусом. Составить и подписать заявление может сам наниматель или его представитель. При этом потребуется доверенность, оформленная у нотариуса. Представитель также может подать весь комплект документов.
- Оригиналы и копии паспортов нанимателей, а также членов их семьи. От детей предоставляются их свидетельства о рождении.
- Оригиналы и копии документов, подтверждающих право на квартиру. Если наниматель заселялся после 2005 года – у него на руках должен быть . До этого времени жилье давалось по ордерам или другим документам.
- по обеим квартирам.
- Если в какой-то из квартир проживают дети или недееспособные граждане – при обмене потребуется согласие органов опеки.
- Если в результате обмена семья переезжает в коммунальную квартиру – потребуются справки из медицинских учреждений. По закону, в коммунальную квартиру не имеет права заселяться человек, страдающий тяжелыми хроническими заболеваниями. Поэтому нанимателю придется подтвердить, что у него и членов его семьи таких болезней нет.
- Документы, подтверждающие родство нанимателя и членов его семьи – например, свидетельство о браке, о рождении и другие.
- Прочие документы по необходимости.
Алгоритм обмена
Процесс по-своему прост. Сделку не нужно регистрировать в Росреестре, достаточно просто заключить обычный договор и подать пакет документов в те организации, которые являются наймодателями жилья.
Обменивать можно только социальные квартиры. Это означает, что невозможно обменять неприватизированную квартиру на приватизированную и наоборот.Можно разделить всю сделку по обмену на несколько этапов:
- Поиск подходящей квартиры. Конечно, найти хороший вариант будет достаточно сложно, потому что большинство недвижимости уже давно находится в собственности. Оказать помощь в поиске могут специальные агентства. Также можно обратиться к своему наймодателю. Может быть, он сможет предложить достойный вариант для обмена.
- Составление договора. Достаточно обычной письменной формы, подписанной нанимателями обеих квартир.
- Подготовка документов. Этот этап займет некоторое время. Например, одному из нанимателей может потребоваться получить на руки договор найма, если это не было сделано ранее.
Выписка из домовой книги тоже может оформляться несколько дней. Поэтому лучше заранее побеспокоиться и начать получение документов в тот момент, когда было принято решение об обмене. - Все документы и договор наниматели предоставляют своим наймодателям. На принятие решения дается десять рабочих дней, затем наймодатель письменно объявляет о согласии на обмен или об отказе.
- После того, как обмен одобрен, наймодатели оформляют произошедшие изменения. Расторгается договор с тем нанимателем, который выезжает из квартиры, и составляется новый договор с тем, кто заселяется. На эту процедуру так же отводится десять рабочих дней.
Стоит отметить, что в случаях нарушения закона сделка может быть отменена. При этом тот наниматель, который оказался виновным в нарушении, должен будет возместить другой стороне возможный ущерб.
Какими законами регламентируется обмен жилыми помещениями по договору соцнайма? Статьи 72 , 70 (часть 1), (указаны основания для отказа в обмене), 74, 75 Жилищного Кодекса Российской Федерации, 1-я часть ГК РФ, пункт 34 Постановления ВС РФ №14.
Обменом, с точки зрения юристов, считается сделка по поводу муниципальных жилых помещений, т. е. тех помещений, собственником которых признано государство.
Все, что связано с обменом государственными жилплощадями , регулирует Жилищный Кодекс РФ. Если подобная процедура происходит между собственниками недвижимости, сделка называется меной, правовая основа для нее - Гражданский Кодекс РФ.
Основания для совершения сделки:
- Соглашение в письменной форме.
- Письменное согласие проживающих в обмениваемых квартирах жильцов.
Договора обмена жилой площади муниципального жилищного фонда.
Недопустимость сделки
В каком случае сделка не допускается? Это:
- Предъявление иска нанимателю о необходимости расторгнуть или изменить соглашение о социальном найме.
- Оспоренное в суде право пользоваться жильем.
- Условия жилплощади далеки от пригодных для проживания (дом подлежит сносу и др.).
- В многоквартирном доме планируются кардинальные изменения в связи с капремонтом .
- В коммунальное жилье вселяется человек, имеющий опасное для общества заболевание (туберкулез в активной стадии, психическое расстройство и др., см список в постановлении правительства 16.06.2006, №378).
- Документ имеет фиктивный характер : заключается для получения материальной выгоды, а стороны фактически недвижимостью не обмениваются.
- Жилищные условия после переезда становятся непригодными для жизни , что дает право «потерпевшей» стороне получить другое жилье в порядке очереди.
- Недвижимость под залогом .
- Жилплощадь арестована (возбуждено уголовное дело).
- Сделка с квартирами, находящимися в разных городах при несовпадении количества проживающих в них.
В каком случае сделка считается недействительным ?
Если сделка заключена, но обменивать конкретную жилплощадь запрещено законом, то она оспаривается в судебном порядке.
После вынесения решения судом о неправомерности сделки обе стороны должны вернуться в занимаемую до переезда жилплощадь.
Узнайте на нашем сайте об основаниях для , а также об условиях по данному соглашению.
Пошаговая инструкция
Пробуем найти свой вариант: более подходящее для вас жилье, где хозяин так же является нанимателем.
Если нужного варианта найти не получается, наймодатель (администрация, или другая организация, в чьем распоряжении есть часть жилищного фонда РФ), сам может предложить вам другой вариант .
Необходимо написать заявление о том, что вам нужно другое жилье. К заявлению прикладывается соглашение о соцнайме. Наймодатель подыщет вам вариант. Возможно, альтернатива появится со временем, когда это произойдет, вы получите уведомление.
Заключается соглашение об обмене в соответствии с частью 2-й 74-й статьи Жилищного Кодекса РФ . Предметом его могут быть только жилплощади, предоставляемые гражданам в соцнайм, а субъектами - наниматели соцжилья (это указано в 74-й статье Жилищного Кодекса, в части 1).
Такое помещение нельзя обменять на специализированное или коммерческое. Если человек вселен как член семьи нанимателя, обменять его долю на долю другого лица невозможно (основание — 33 пункт Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года, 14 номер).
Регистрировать документ в Управлении Федеральной регистрационной службы не надо.
Необходимые документы
Документы, которые нужно подготовить, дополнительно сделав копию каждого:
Документы (почтой с уведомлением о получении или лично) представляются наймодателям, чтобы получить их согласие обменять жилплощади.
Через 10 рабочих дней после получения уведомления о вручении документов наймодатель обязан письменно ответить согласием или отказом . Прежде заключенные договоры о найме расторгаются, оформляются и подписываются новые.
При совершении сделки обязательно получение согласия всех жильцов в письменной форме, включая временно отсутствующих и наймодателя.
Если в семье есть не достигшие возраста 18 лет, недееспособные лица или граждане с ограниченной дееспособностью и они проживают вместе с нанимателем, нужно согласие органов опеки и попечительства (основание - 1-я часть статьи 72 Жилищного Кодекса РФ, а также пункт 34 Постановления ВС РФ №14).
Принудительный
Что такое принудительный обмен муниципального жилья? Проживающие вместе с нанимателем члены его семьи не дают согласия на сделку - принудительно их выселить и вселить в другое жилье возможно только по решению суда .
Процедуру можно производить только с муниципальными квартирами (в том числе и с приватизированными) и не предполагает денежных затрат.
Выполнить ее можно собственными силами или попросить о помощи посредников.
Собственники приватизированных квартир чаще выбирают мену жилплощадей (через куплю - продажу), т. к. осуществить эту операцию можно быстрее.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда во владение и в пользование для проживания в нем. При этом наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право осуществлять обмен такого помещения (ч. 1 ст. 49 , ч. 1 ст. 60 , п. 4 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ).
Для обмена жилого помещения, находящегося в пользовании гражданина (нанимателя) по договору социального найма, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подберите вариант обмена жилого помещения с другим нанимателем жилого помещения по договору социального найма
При отсутствии собственных вариантов вы можете обратиться к наймодателю, с которым у вас заключен договор социального найма, по вопросу обмена жилого помещения.
От имени наймодателя могут выступать:
- министерства (департаменты, службы) РФ, субъектов РФ, в распоряжении которых находятся жилые помещения жилищного фонда РФ, субъектов РФ, предоставленные гражданам по договорам социального найма;
- местные администрации муниципальных образований, в распоряжении которых находятся жилые помещения муниципального жилищного фонда, предоставленные гражданам по договорам социального найма.
Представьте наймодателю заявление о подборе иного жилого помещения для обмена и приложите договор социального найма. Наймодатель подберет вариант обмена жилого помещения и при его наличии вас уведомит.
Законодательство не предусматривает обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) (п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями (ч. 2 ст. 74 ЖК РФ).
Регистрация этого договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре) не требуется.
Обязательное условие обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения — письменное согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя. Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласие органов опеки и попечительства (ч. 1 , 4 ст. 72 ЖК РФ; п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).
Шаг 3. Подготовьте основные документы
Для получения решения о согласии на обмен жилыми помещениями, находящимися в собственности г. Москвы, занимаемыми по договорам социального найма, вам потребуются, в частности, следующие документы (п. 2.5.1 Приложения 7 к Постановлению Правительства Москвы N 521-ПП):
1) заявление о выдаче решения о согласии на обмен жилых помещений;
2) документы, удостоверяющие личность заявителей (иных участников обмена), проживающих совместно с ними членов их семей и иных лиц, зарегистрированных в жилых помещениях, подлежащих обмену;
3) документы, удостоверяющие личность и полномочия представителей указанных выше лиц (если документы подают представители);
4) договор об обмене жилыми помещениями, подписанный всеми участниками обмена;
5) письменные согласия всех проживающих совместно с участниками обмена членов их семей, в том числе временно отсутствующих;
6) согласие органов опеки и попечительства — при обмене жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане;
7) документы, подтверждающие основания возникновения прав на жилые помещения, наймодателем которых не является орган исполнительной власти (орган местного самоуправления) г. Москвы. Такими документами являются:
- договор социального найма (за исключением случаев его утери);
- обменный ордер или заверенная выдавшим его органом копия корешка такого ордера;
- ордер или копия ордера, заверенная выдавшим его органом;
- выписка из решения органа исполнительной власти (органа местного самоуправления) о предоставлении жилого помещения или заверенная принявшим такое решение органом копия указанной выписки;
8) единый жилищный документ (при его отсутствии — копия финансового лицевого счета или выписка из домовой книги с полной информацией о гражданах, зарегистрированных по месту жительства в жилых помещениях, подлежащих обмену, в настоящее время, а также зарегистрированных ранее и выбывших за период с момента выдачи ордера) — представляется по вашей инициативе.
Если наймодателем жилых помещений выступает орган исполнительной власти (орган местного самоуправления) г. Москвы, документы, указанные в последних двух пунктах данного перечня, представляются заявителем по собственной инициативе (п. п. 2.5.1.2.2 , 2.5.1.3 Приложения 7).
Шаг 4. Представьте документы наймодателю для получения согласия на обмен
В г. Москве заявление и необходимые документы представляются в Департамент городского имущества через любой МФЦ г. Москвы, независимо от регистрации заявителей по месту жительства (п. 2.3.1 Приложения 7).
Вам должна быть выдана расписка в получении документов (п. 4.10.3.1.5 Единых требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 15.11.2011 N 546-ПП).
Решение о согласии на обмен или об отказе в этом принимается в течение десяти рабочих дней со дня регистрации вашего заявления в МФЦ. Такое решение оформляется на бумажном носителе и вручается заявителю. Также решение может быть направлено по почте в случае, если заявитель указал данный способ его получения в заявлении (
На чтение 11 мин.
Опубликовано 14.11.2019Кто имеет право?
У кого есть право на бартер жилыми помещениями по контракту социального найма? Законодательным актом, регламентирующим вопросы бартера жилья, является ЖК РФ. В статье 72 этого документа описаны права нанимателя относительно вопросов мена.
Там же приведена информация о том, кто может требовать обмена квартир по социальному найму. Кроме нанимателя этой возможностью могут воспользоваться проживающие с ним совершеннолетние члены семьи.
Первое что необходимо сделать инициатору сделки – это получить письменное разрешение всех домочадцев. Если соглашение по вопросу изменения жилищных условий не достигнуто, свое право придется
отстаивать в суде
иска о принудительном бартере
есть на нашем сайте).
Обратите внимание:
- Если в жилплощади проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные люди, разрешение нужно будет получать и в органах опеки .
- Жилец, находящийся в отъезде, на момент проведения сделки, также должен предоставить свое письменное разрешение .
Узнайте на нашем сайте о том, можно ли поменять комнату в квартире на дом с земельным участком, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также как оформить договор мены квартиры на дом и участок.
Объект и предмет обмена жилыми помещениями по договору социального найма
В нашем случае основанием для расторжения и оформления нового договора соцнайма является обмен жилого помещения.
Со дня обращения гражданина каждый из наймодателей расторгает и заключает новый договор на протяжении десяти дней (но не позже) со дня вынесения позитивного решения.
Таким образом, обмен социального жилья происходит в течении двадцати дней: 10 на вынесение решения по заявлению и 10 дней на оформления договора.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему,
звоните по телефонам
Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!
Распоряжение недвижимым имуществом – одно из ключевых гражданских прав человека, зафиксированное в ЖК РФ. При этом распоряжение недвижимостью может осуществляться и в случае частной собственности, и в случае, если предусмотрен договор социального найма. Так как предметом нашего интереса выступает обмен жилыми помещениями, выделенными гражданам из соцфонда государства или муниципалитета, остановимся на данном вопросе более подробно.
Регламентируется обмен жилыми помещениями по контрактам социального найма жилищным законодательством РФ, а если быть точнее, статьями 72-75 ЖК РФ. Подобное право доступно как самому нанимателю, который подписывал договор социального найма с собственником-наймодателем, так и представителям его семьи.
При этом причины для осуществления подобной сделки могут быть самыми различными, начиная сменой места работы и заканчивая отъездом в другой город для обучения. Законодательный порядок не подразумевает предоставление аргументации со стороны заявителя на распоряжение и обмен жилыми помещениями, так как подобное право является полностью легитимным.
Если обратиться к нормативно-правовым актам, которые регулируют жилищную сферу, то можно прийти к выводу о том, что предметом соглашения обмена жилыми помещениями выступает недвижимое имущество, предоставленное гражданину (нанимателю) по соглашению социального найма. Так как государство или муниципалитет может предоставить для проживания различные объекты недвижимости, то и договор обмена жилыми помещениями может включать следующие категории предметов правовой сделки:
- квартиры в доме многоквартирного типа;
- комната в квартире коммунального типа.