Получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство. Как получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома, частного дома, дачного дома, коттеджа. Получение РС в электронном виде

Начнем сразу от обратного, с самых простых ситуаций в русле действующего законодательства:
ГрК РФ Статья 51. Разрешение на строительство:
9. В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка , выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
4) описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.
Итого, для частника нужно три основных документа, описанных выше (территорию исторического поселения не рассматриваем).
Да, Заявление еще. Всё начинается именно с него. Написать его можно самому, или по доверенности, но сделать это нужно от имени правообладателя земельного участка. Если таких несколько, то все правообладатели указываются в заявлении. В последствии в РнС будут указаны все правообладатели, и построенный объект так же будет иметь общедолевую собственность между ними.
Заявление можно написать лично в орган, уполномоченный на выдачу РнС, или через МФЦ, или через Единый портал Госуслуг. Не везде это все работает, но как правило МФЦ уже в большинстве случаев такие услуги оказывает. Форма заявления утверждается административным регламентом на предоставление услуги и в большинстве случаев образец имеется. Утвержденный административный регламент по предоставлению услуги должен быть размещен на официальном сайте муниципального образования.
1. ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЙ ДОКУМЕНТ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК:
Правоустанавливающий документ на земельный участок, это договор аренды, договор пользования, свидетельство на право собственности, договор купли-продажи. К земельному участку должен быть кадастровый паспорт (кадастровая выписка), земельный участок должен иметь границы, установленные в соответствии с законодательством.
Если правоустанавливающий документ старого образца, то наверняка придется выполнять процедуру межевания (установления межи, границы). Так же земельные участки в ряде случаев не имеют сведений о границах в Федеральной службе Росреестра. Как это узнать?
Самый доступный способ: публичная кадастровая карта. http://pkk5.rosreestr.ru/
Вводим в левом верхнем углу свой номер участка.
Если видим такую запись "без координат границ" - прямиком к кадастровому инженеру.
Так же и в кадастровом паспорте(выписке) в особых отметках может стоять такая запись.

Если у вас одна из вышеперечисленных ситуации, дальнейшие документы получить не получится. Они делаются на основании предыдущих. Разбираемся с землей и приходим дочитывать.
Если участок существует, стоит на кадастровом учете, то результат будет примерно такой:

Значит в целом все хорошо, продолжаем....
2. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПЛАН ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:
Раньше данный документ относился к разряду документации по планировке территории и утверждался, но с 01.07.2017г. стал носить информационный характер.
В целом это документ, подготовленный на основании сведений из Правил землепользования и застройки применительно к конкретному участку. Именно для выполнения этого документа нужны координаты земельного участка.
В этом документе содержатся сведения: что можно строить, какой высоты, с какими отступами от границ, какой процент участка можно застраивать и т.п.Особо любопытные могут почитать Градостроительный кодекс:
ГрК РФ Статья 57.3. Градостроительный план земельного участка.
5. В целях получения градостроительного плана земельного участка правообладатель земельного участка обращается с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка может быть подано заявителем через многофункциональный центр.
6. Орган местного самоуправления в течение двадцати рабочих дней после получения заявления, указанного в части 5 настоящей статьи, осуществляет подготовку, регистрацию градостроительного плана земельного участка и выдает его заявителю. Градостроительный план земельного участка выдается заявителю без взимания платы.
Для его подготовки тоже должно быть заявление. Принцип подачи заявления описан выше.
На эту процедуру так же должен быть утвержден административный регламент.
В общем несмотря на то, что иногда возникает ряд сложностей, данную процедуру считаю условно налаженной для большинства территорий. Поэтому частности здесь описывать не буду. При необходимости создам другую тему.
Дополню, что форма документа утверждена, об этом подробно написано статье (57.3 ГрК РФ)
Следует дополнить, что в ряде возможных непонятных ситуаций, можно просто заказать ГПЗУ. Получив его, можно ответить на подавляющее большинство вопросов.
Где и как строить, сколько откуда и зачем отступать, какие есть ограничения.
То есть он регламентирует застройку. Об этом и написано в законодательстве.
Состоит из графической и текстовой частей. Обе важные и нужно их внимательно прочитать.
3. СХЕМА ПЛАНИРОВОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:
Это документ, который заявитель должен подготовить самостоятельно. Однозначного ответа, кто же должен готовить этот документ на сегодня не существует.
Если отталкиваться от того, что СПОЗУ - это часть проектной документации, единственная на сегодня для частного застройщика, то данный документ должна выполнять проектная организация, имеющая соответственный допуск.
При этом в законодательстве нет четкого указания, что именно так это должно происходить, поэтому я считаю, что застройщик может нарисовать схему сам. Но не везде с этим согласны
указанный документ нужен просто по наличию, и он нигде не работает (по крайней мере пока) - ни для кадастрового инженера при изготовления технической документации, ни для приобретения прав на дом, ни для ввода жилья в эксплуатацию. Для меня пока загадка- к чему он. Но с законодательством не дискутируют, его исполняют.
Если будет такая необходимость, можно сделать три типовых СПОЗУ - на прямоугольном участке дом по центру, дом справа, дом слева. Для подавляющего большинства эта схема подойдет. Примут ли ее в ОМС - пока вопрос открытый.
Документ является неким логическим продолжением Градостроительного плана и не может ему противоречить. По сути основа СПОЗУ - картографический материал ГПЗУ., только еще с конкретно обозначенными объектами (пятнами застройки)
В общем то из документов все.
Так же необходимым считаю в этой теме затронуть вопрос межведомственного взаимодействия (это когда застройщику не нужно приносить документы, а органы местного самоуправления запрашивают их сами, и тему отказа в выдаче разрешения на строительство.

Статья 51 ГрКодекса РФ
9.1. Документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, запрашиваются органами , указанными в абзаце первом части 9 настоящей статьи, в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно.
(часть 9.1 введена Федеральным законом от 01.07.2011 N 169-ФЗ)
Уже в разных ветках неоднократно объяснял, что речь идет о существующих документах. То есть если он есть в природе.
это цитаты из "дебатов" на форуме:
ОМС ЗАПРОСИТ ГПЗУ от органа, уполномоченного на разработку и выдачу ГПЗУ. Орган, в случае НАЛИЧИЯ ГПЗУ- предоставит его, а в случае его отсутствия даст соответствующее сведение о том, что ГПЗУ на данный земельный участок не разрабатывался.
А разрабатывается ГПЗУ на основании ЗАЯВЛЕНИЯ ПРАВООБЛАДАТЕЛЯ.
то же самое относится к правообладателю земельного участка.
Если я обратился, как собственник ЗУ за Разрешением, не представив соответствующего документа на землю, то ОМС запросит документы что я являюсь собственником (правообладателем). Если я таковым не являюсь-меня пошлют.
Это нужно понять.
Ну и финалочка:
Статья 51 Градостротиельного кодекса РФ:
11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" в течение семи рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного частью 11.1 настоящей статьи:
1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Разрешение на строительство выдается в 3 экземплярах, один остается в архиве в ОМС, 2 выдаются застройщику.
Срок действия Разрешения на строительство 10 ЛЕТ.
Форма разрешения на строительство, порядок ее заполнения утверждены (Приказ Минстроя России от 19.02.2015 N 117/пр "Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" (Зарегистрировано в Минюсте России 09.04.2015 N 36782)
в соответствии с ней не требуется указывать площадь, этажность, материал стен объекта. Не так давно эти требования были обязательны.
Еще одно дополнение, что в РнС можно вносить изменения (например при смене правообладателя земельного участка), или параметров объекта (в выданных ранее РнС).То есть при покупке-продаже ЗУ с выданным действующим Разрешением, можно в выданном действущем разрешении поменять застройщика (дописать нового)
Если кадастровый номер, или площадь ЗУ изменились, то РнС придется получать новое. Это тоже нужно учесть, при уточнении границ ЗУ, или при устранении кадастровых ошибок.
П.С. Считаю, что нет ничего зазорного в том, что Застройщик имеет право интересоваться, на основании какой статьи какого кодекса, или руководствуясь каким нормативным правовым актом возникают дополнительные вопросы при формировании вышеперечисленных документов.
За сим закончу. 14.12.2017

Разрешение на строительство – это официальная бумага, выдаваемая на руки хозяину земельного надела авторитетными управляющими органами, в доказательство того, что проектные документы оформлены правильно – так, как предписывает градостроительное законодательство.

Согласно нормам ГСК РФ, подавать заявку на получение разрешения на строительство и реконструкцию должна та категория граждан, кто собирается возводить либо реконструировать сооружения, относящиеся к разряду «капитальных» и проводить их комплексный капитальный ремонт, если при его осуществлении встает вопрос о проверке безопасности, прочности и износоустойчивости таких объектов. Этот документ не только дает право на обустройство земельного надела и реконструкцию уже присутствующих на нем сооружений, но и позволяет затевать новострой с выполнением монтажно-установочных работ, включая проведение ряда подготовительных мероприятий, операций по эстетическому благоустройству, прокладке наружных сетей и электропроводов и прочее.

Получение разрешения на строительство – обязательная мера для легализации работ по возведению любого объекта на земельном участке. Если самовольно заняться обустройством территории и разместить на ней какие-либо сооружения без ведома властей, (особенно, когда требуется одобрение с их стороны), то они будут признаны незаконными и подлежащими к сносу.

Когда нужно оформлять РС?

Получить разрешение на строительство можно только по прохождении нескольких этапов, предваряющих реализацию запланированного проекта. И вот их последовательность:

Проверка – максимальное раскрытие потенциала земельного участка, обнаружение ограничений.
Создание эскиза проекта – изготовление документов, схем и чертежей с информацией об основных конструкторских, технических и архитектурных свойствах объекта.
Актуализация ГД – реализация проекта планирования территории, являющегося ничем иным, как дополнением к проекту межевания участка.
Составление плана ГПЗУ. В нем содержатся следующая информация: кадастровый однозначный идентификатор недвижимого объекта владения, допустимые расстояния от дома до границ смежных участков, разрешительные документы и другие сведения касательно потенциала земельного надела, а также ограничений в плане его эксплаутации.
Разработка, одобрение и утверждение концепции новостроя, нормативов осуществления строительных работ. На этой стадии подробно обсуждаются ключевые параметры объекта, его дизайн и прочие характеристики, причем последнее слово остается за властями.
Проектирование – создание и подготовка проектной документации по объекту – детализированного плана с указанием всех технических нюансов. При этом должны быть учтены планировочные, инженерные, конструкторские, архитекторские, технологические решения; ключевые параметры объекта; упорядочение строительства и его цена.
Аудит проектных документов. Проект досконально проверяется в государственном или коммерческом экспертном учреждении, чтобы удостовериться в его соответствии техническим регламентам, в результате чего выносится одобрительное решение или отказ.
Регистрация разрешения на строительство – заключительный этап подготовки. Получение разрешения на строительство возможно только при условии, что проект соответствует всем постановленным нормам ГК РФ, а в противном случае, заявителю будет отказано в его реализации.

Как только хозяину участка удается получить разрешение на строительство, за дело берется бригада независимых специалистов должного профиля, которые и выполняют необходимые строительно-монтажные работы. По их окончании объект запускается в эксплуатацию.

Случаи, для которых РС крайне необходимо

Получение разрешения на строительство требуется для любого объекта, относящегося к капитальным конструкциям, а иначе его признают незаконным, и собственника принудят его демонтировать. В Градостроительном Кодексе отмечен ряд случаев, когда получение разрешения на строительство дома не требуется. Среди них:

конструкции, не обладающие признаками «капитальных строений»: киоски, козырьки, ворота, навесы и иные временные сооружения;
вспомогательные (надворные) объекты, предназначенные для удовлетворения нужд и решения задач строительных организаций;
сооружений, подлежащих капитальному ремонту, поскольку не предусмотрено изменение конструктивных решений в них;
гаражи и загородные дома, используемые для ведения огородничества и / или садоводства;
в иных случаях, которые установлены федеральными и региональными законодательствами.

Получение разрешения на строительство в Москве

Если требуется получение разрешения на строительство в Москве, то сделать это можно на официальном сайте Мосгосстройнадзора – государственного контролирующего органа в столице. Данный способ считается одним из лучших и наиболее надежных для узаконивания самостроя, и ему доверяет подавляющее большинство граждан г. Москвы и регионов. Застройщик может также зайти на сайт mos.ru, где в разделе «Услуги и сервисы» подать заявку на получение разрешения на строительство в Москве. Как правило, документ изготавливается в течение 10 рабочих дней, на протяжении которых скрупулезно изучают весь набор предоставленных бумаг. Услуга предоставляется совершенно бесплатно.

Получение РС в Московской области

Получить разрешение на строительство в Московской области быстро и без суеты можно на сайте gosuslugi, но прежде следует пройти несложную регистрацию. Если нет возможности зайти в Интернет, то тогда рекомендуется обратиться в многофункциональные центры, где предоставление услуг осуществляется по принципу « одного окна», что означает прием и выдачу всех документов в оговоренные сроки без необходимости взаимодействия с должностными лицами. Уполномоченные лица проверяют, правильно ли оформлены и заполнены соответствующие бумаги, и все ли они имеются в наличии, и уже на основании этого решают, возможно ли получение разрешения на строительство в Московской области в данном конкретном случае или же нет. В случае отказа, клиенту предоставляют мотивированное объяснение.

Перечень документов для получения РС

Получение разрешения на строительство жилого дома в Москве и области возможно при наличии определенного комплекта бумаг:

документы, свидетельствующие о праве собственности заявителя на объект;
градостроительный план надела, изготовленный в полном соответствии с положениями ГК РФ;
окончательный и полный набор проектной документации, а также пояснительная записка и конкретный список томов;
одобрительный характер экспертного заключения для объектов, приведенных в ст.49 ГСК РФ. Если проведение экспертизы было доверено негосударственным структурам, то надо предъявить документы, устанавливающие право данных лиц на подобный вид деятельности;
допуск на отклонение от параметров, граничных для разрешенного строительства, если его оформление проводилось с учетом пунктов ст.40 ГрК РФ;
другая документация, доказывающая правомочность выполнения строительно-монтажных и реконструкционных работ.

Срок проверки обозначенных выше документов – до 10 рабочих дней. После этого заявителю сообщают, в каких целях можно использовать земельный участок, получить разрешение на строительство которого нельзя или можно, если поменять, к примеру, его назначение. Или вердикт будет следующим: земля совершенно готова для размещения на ней практически любых объектов. Запрос могут отклонить, если не все документы представлены на рассмотрение, или же проект разработан с ошибками, а также по ряду других причин. Заявитель имеет право подать жалобу в суд, где ее рассмотрят и, возможно, посчитают вполне обоснованной.

Получение РС в электронном виде

Не важно, что движет заявителем – стремление получить разрешение на строительство уже построенного дома или же совсем нового здания – у него всегда есть возможность выбора, и ему решать, каким способом пройти регистрацию – в Интернете или офлайн режиме. Владелец существующей или будущей конструкции может прийти лично в Росреестр для подачи заявления, либо же сделать проще – зарегистрироваться на сайте Госуслуги и затем заполнить онлайн-форму личных данных, для чего даже не нужно выходить из дома или офиса.

Готовый документ будет содержать подпись уполномоченного лица. В случае, если услуга на получение разрешения на строительство в Москве оказывается многофункциональными центрами, то обращаясь к ним, следует иметь при себе паспорт гражданина РФ.

Электронным способом можно также получить разрешение на строительство на линейный объект, что весьма удобно, т.к. сама по себе процедура упростилась, и похождение ее обычным путем займет больше времени, нежели в онлайн-режиме. К тому же, в последнее время, в связи с изменениями законопроекта, для узаконивания линейных объектов достаточно предоставить ранее утвержденные нормативы: проекты по планировке и межеванию земельного надела, градостроительный план.

Отказ в выдаче разрешения на строительство

Исполнительная власть может отказаться выдавать разрешение на строительство, если:

документы оформлены неправильно, недостаточно ясны, содержат неполную информацию и т.д.;
не соблюдаются параметры, граничные для разрешенного строительства на земельном наделе;
имеет место девиация от параметров, являющихся граничными для разрешенного строительства, реконструкции объектов капстроительства.

Хоть представленные выше аргументы в пользу отказа от выдачи РС кажутся довольно простыми и ограниченными, получение разрешения на строительство в новой Москве или же старой может доставить немало хлопот. Особенно трудно придется тем, у кого отсутствует понимание самой процедуры по возведению того или иного объекта, или кто предпринимает хаотичные действия, вместо того, чтобы следовать давным-давно установленным нормам выполнения инженерно-строительных работ.

Сопровождение процедуры получения РС

Для ускорения процедуры получения РС будет целесообразным воспользоваться услугами профессионалов. Это позволит сэкономить не только массу времени, но и предотвратить неуместную трату денежных средств. Чтобы исключить даже малейшую вероятность отказа в выдаче РС и, тем самым, избежать повторного прохождения утомительной процедуры, надо иметь дело с экспертами. Если имеется необходимость получить разрешение на строительство на линейный объект или любой другой, будь то жилое или нежилое сооружение, и при этом уверенно двигаться к намеченной цели, то к разработке проекта нужно подойти со всей ответственностью и серьезностью. Только грамотные специалисты способны сделать работу «на отлично», уделяя должное внимание мелочам и не допуская крамольных ошибок. Мы помогаем нашим клиентам собрать полный пакет документов и эффективно справляемся с задачами любой сложности.

Стоимость услуг по получению РС

Практически каждого заявителя интересует, сколько стоит получить разрешение на строительство, и это неудивительно. Цена услуги по сопровождению получения РС зависит от объема и трудоемкости работ на подготовительном этапе, но, обычно, она стартует с 100 000 рублей.

Для ИЖС разрешение на строительство является одним из самых необходимых документов. Более того, без разрешения на строительство ИЖС может попросту оказаться под угрозой, т. к. без него невозможно, например, взять кредит на строительство и мн. др.

Получение разрешения на строительство при ИЖС

Любой владелец участка рано или поздно задумывается о том, чтобы построить свой дом или другой объект индивидуального жилищного строительства.

Безусловно, при принятии такого решения учитывается вид разрешенного использования земли, площадь и расположение надела. Не слушайте тех, кто говорит, что разрешения на строительство не требуется! Без него на дом не получится зарегистрировать право собственности, ввести его в эксплуатацию, подключаться к коммунальным сетям.

Основным нормативным правовым актом в сфере индивидуального жилищного строительства является Градостроительный кодекс — именно на его нормы следует ориентироваться в вопросе получения разрешения на строительство.

Разрешение на строительство при ИЖС — это бумага, которая подтверждает, что проектная документация на строение соответствует плану участка (проекту планировки участка) и проекту межевания территории (если строится или реконструируется линейный объект). Данный документ официально разрешает застройщику осуществлять строительство и реконструкционные работы с объектом.

Где можно получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома

Итак, какими же органами выдается разрешение на строительство?

по общему правилу — органом местного самоуправления района, в котором расположен земельный участок;
если проводятся работы, которые связаны с использованием недр, — Министерством природных ресурсов и экологии РФ и его территориальными органами и т.д.

Полный перечень органов перечислен в статье Градостроительного кодекса. Конечно, при индивидуальном жилищном строительстве такие ситуации вряд ли могут возникнуть, но лучше знать об этом заранее.

Получение разрешения на строительство обязательно в том числе:

если вы планируете взять кредит в банке на строительство, то в числе подтверждающих документов может потребоваться и разрешение;
если строительство идет на дачном участке, то для подключения газа, к примеру, вам также потребуется разрешение на строительство.

Как оформляется разрешительная документация на строительство частного дома, сколько стоит разрешение

Подача документов для получения разрешения на строительство возможна при непосредственном обращении заявителя в соответствующий орган, через представителя и через МФЦ.

Прежде всего необходимо собрать следующий пакет документов:

правоустанавливающий документ на участок;
градостроительный план участка;
документ, удостоверяющий личность обратившегося;
доверенность (если подача производится через представителя);
проектная документация (в том числе пояснительная записка, сведения об инженерных сетях, план расположения построек, план сноса объектов капитального строительства на участке и т. д.);
положительное заключение на проектную документацию объекта капитального строительства (если она подлежит экспертизе);
если заключение на проектную документацию было выдано негосударственным органом, то необходимо представить документы, подтверждающие право юридического лица осуществлять такие экспертизы.

Здесь стоит сделать небольшую оговорку по поводу проектной документации. Законодательно предусмотрено, что подготовка проектной документации необязательна в случае, если речь идет об объекте индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящем доме не выше 3 этажей, который предназначается для проживания одной семьи. В этом случае застройщик может по своему усмотрению собрать проектную документацию и представить ее в орган, выдающий разрешение на строительство.

После того как заявление и все необходимые документы переданы в уполномоченный орган, тот, в свою очередь, в течение 10 дней проводит проверку представленных документов и сверяет проектную документацию земельного участка с требованиями градостроительного плана.

В итоге орган может принять одно из следующих решений:

отказать в выдаче разрешения на строительство;
выдать разрешение на строительство.

Выдача разрешения осуществляется бесплатно. Госпошлину в данном случае платить не нужно!

Не знаете свои права?

Отказ может быть обжалован заявителем через суд.

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается сроком на 10 лет. После получения разрешения застройщик в течение 10 дней должен представить в орган, выдавший разрешение, документацию об инженерных изысканиях, этажности, площади объекта и т. д.

Когда разрешения на строительство не требуется

Законодатель предусмотрел также случаи, когда не требуется получение разрешения на индивидуальное жилищное строительство, например:

Строительство гаража, если участок предоставлен собственнику не для осуществления предпринимательской деятельности.
Строительство сооружений, которые не являются объектами капитального строительства (например, киоска, павильона и т. д.).
Строительство сооружения для вспомогательного использования.
Изменение объектов строительства или их частей, если это не приводит к существенным изменениям.
Иные случаи, предусмотренные законодательством.

Регистрация права собственности на объекты индивидуального жилищного строительства.

Органом, ответственными за регистрацию права собственности на объекты ИЖС, является территориальное управление Росреестра.

Какие документы необходимы для регистрации?

Если право на земельный участок зарегистрировано и о нем есть сведения в ЕГРН, потребуются:

заявление о регистрации права;
паспорт заявителя;
документ об уплате госпошлины;
кадастровый паспорт объекта недвижимости (см. «Как получить кадастровую карту и план земельного участка онлайн?») .

Если земельный участок не зарегистрирован в установленном законом порядке, понадобится представить:

заявление;
кадастровый паспорт объекта;
паспорт заявителя;
документ об уплате государственной пошлины;
доверенность на представителя;
правоустанавливающий документ на земельный участок;
документ, который подтверждает нахождение объекта ИЖС в пределах данного участка.

Срок рассмотрения документов — 7 рабочих дней.

Результат рассмотрения документов:

Выдача выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию права собственности на объект ИЖС.
Выдача аналогичного документа о праве собственности на земельный участок (если он не зарегистрирован).
Если регистрируется право собственности на земельный участок, но сведения о нем отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, то возможно принятие решения о приостановлении регистрации или отказе.

Прекращение срока действия разрешения на строительство

Как уже отмечалось ранее, разрешение на строительство выдается на срок всего строительства и может быть продлено по решению органа власти. В случае ИЖС разрешение выдается на 10 лет.

При этом Градостроительным кодексом предусмотрены обстоятельства, при наступлении которых разрешение на строительство прекращает свое действие:

Если право собственности на земельный участок было прекращено в принудительном порядке, в том числе путем изъятия участка для нужд государства.
Отказ владельца от права собственности на участок.
Расторжение договоров, на основании которых у гражданина возникло право на земельный участок.
Прекращение права пользования недрами, если оно необходимо для дальнейшего строительства.

В течение 30 дней с момента прекращения прав на участок органом, выдавшим разрешение на строительство, принимается решение об отзыве разрешения. Такое решение может быть принято на основании:

уведомления соответствующего органа власти о том, что у владельца участка прекращены все права пользования этим участком;
уведомления уполномоченного органа о том, что прекращено право пользования недрами.

В порядке межведомственного взаимодействия органы, ответственные за выдачу разрешения, уведомляют территориальные органы Росреестра о том, что право на земельный участок у гражданина прекратилось.

Нюансы получения разрешения на строительство частного дома

На практике встречаются ситуации, когда во время строительства право на земельный участок переходит к другому лицу. Как же в этом случае быть с разрешением на строительство и стоит ли его переоформлять?

Разрешение на строительство переоформлять не нужно! При переходе права на земельный участок или объект капитального строительства оно сохраняет свое действие. То есть если срок разрешения не истекает, то оно просто переходит к новому владельцу.

Если земельный участок, на котором осуществляется строительство, подлежит разделу, объединению или выделению, то строительство объектов может быть продолжено в соответствии с имеющимся разрешением — но в этом случае требуется получение нового градостроительного плана на участок.

Выше было сказано о том, что разрешение на строительство нет необходимости получать тем, кто возводит на своем участке объекты, не относящиеся к капитальному строительству. Услышав это, зачастую некоторые предприимчивые хозяева строят магазин, не получая разрешения, но впоследствии оказывается, что это и есть не что иное, как объект капитального строительства. Что делает в таком случае суд? Выносит решение о демонтаже объекта как незаконной постройки.

Встречаются в судебной практике по данному вопросу и другие неприятные для владельцев новостроек случаи.

Администрация *** района подала исковое заявление на И., указав, что у того имеется в собственности участок, относящийся к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием для ИЖС. На этом участке был возведен 3-этажный жилой дом площадью 1440 кв. м. По мнению администрации, данное строение не соответствует целевому назначению участка и подлежит сносу. В ходе судебного разбирательства было установлено, что постройка действительно имеет признак многоквартирности и допускает раздельное проживание нескольких семей. В итоге суд заявленные требования удовлетворил и признал строение подлежащим сносу.

Иногда такое выявляется и на начальных стадиях строительства, еще до введения здания в эксплуатацию. Также в ходе проверки, на которую уполномочены соответствующие органы, может быть выявлено, что строительство осуществляется без разрешительных документов. В этом случае владельцу участка выносится предписание об устранении недостатков, а строительство приостанавливается.

Плюсы и минусы ИЖС как вида разрешенного использования земельного участка

Владельцы участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, имеют ряд преимуществ:

Такой вид земель может участвовать в различных государственных программах поддержки строительства.
Владелец участка не будет зависеть от других собственников (если собственность на участок не общая).
На таком участке можно построить дом для жилья абсолютно без ограничений и лишней мороки по вопросу перевода земель в другую категорию.
Хозяин участка может быть прописан на этом участке и пользоваться всеми услугами социальных учреждений (больницы, школы и т. д.).

Но не все так просто, как кажется на первый взгляд. Индивидуальное жилое строение — это отдельно стоящий дом высотой не более 3 этажей, предназначенный для проживания не более одной семьи, причем возведение на участке домов смешанной этажности и таунхаусов не допускается.

Заключение

Безусловно, процесс получения разрешения на строительство занимает много времени и требует определенных затрат, но без этого документа при дальнейшем вводе жилья в эксплуатацию могут возникнуть проблемы. Именно поэтому лучше позаботиться о разрешительных документах заранее, чтобы гарантированно предотвратить все неприятные моменты в будущем.

Содержание

Согласно требованиям, предусмотренным Градостроительным кодексом, чтобы получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома, требуется несколько документов. Если пропустить этот этап, то в дальнейшем могут появиться проблемы с возведением здания и вводом объекта недвижимости. Бумага подтверждает соответствие разделов проектной документации объекта плану участка и межевания территории. Если в соответствии с Градостроительным кодексом выдано разрешение, то застройщик вправе законно осуществлять строительство или реконструкцию зданий.

Что такое разрешение на строительство

В сфере строительства, учитывая и индивидуальное жилое, основным документом выступает Градостроительный кодекс. На эти нормы ориентируются при возведении всех зданий и сооружений. Согласно установленным градостроительным нормам, для стройки требуется получение разрешения. Оно представляет собой бумагу, где орган власти подтверждает соответствие проектной документации на возведение здания проекту планировки участка и проекту межевания территории (при постройке или реконструкции линейного объекта).

Кто выдает

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, указанное разрешение на строительство выдается исполнительным органом местного самоуправления по месту нахождения указанного земельного, в том числе и дачного участка. Здесь имеются некоторые исключения:

при проведении строительных работ с использованием недр – Министерством природных ресурсов и экологии Российской Федерации;
при использовании на объекте атомной энергии – Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору;
при строительных работах внутри границ исторических поселений – орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный в области охраны объектов культурного наследия;
при возведении объекта космической инфраструктуры – Государственной корпорацией космической деятельности «Роскосмос».

Зачем нужно

Основное назначение разрешения – отразить, что выполнение архитектурного проекта здания осуществлено без отклонений от установленных строительных норм и правил. Это необходимо для подтверждения соответствия будущего жилища требованиям безопасного проживания, исключения рисков нанесения ущерба окружающей среде или объектам инфраструктуры, которые находятся в строительной зоне. Документация необходимо проверить на соответствие:

требованиям Градостроительного кодекса;
санитарно-эпидемиологическим нормам;
строительным нормам;
требованиям пожарной безопасности;
нормам технического надзора.

Чем чревато отсутствие разрешительной документации

Дом, будь то коттедж, дача или частное жилое строение, на который отсутствуют разрешительные документы на строительство, считается возведенным вне закона. Такой объект нельзя подключить к инженерным коммуникациям, а в худшем случае ему угрожает принудительный снос. Застройщик не может этому препятствовать, иначе его привлекают к административной ответственности. Она наступает при обнаружении несоблюдения санитарно-гигиенических норм при возведении здания.

Построенный без одобрения государством дом не зарегистрирует БТИ. Физическое лицо, допустившее самовольное возведение, не имеет права на:

продажу;
сдачу в аренду;
дарение.

Как получить разрешение на строительство

Чтобы получить одобрение на постройку здания, требуется профессионально разработать весь проект. Лучше в этом случае обратиться в специализированную организацию любого города, будь то Москва или более мелкие пункты. Она может предоставить уже имеющиеся проекты или разработать новый. В противном случае придется самостоятельно собрать полный комплект архитектурно-строительной и инженерной документации. Их прикладывают к заявлению и представляют в соответствующий федеральный орган, через представителя или многофункциональный центр.

Ст. 51 градостроительного кодекса

Подробно об органах, порядке выдачи разрешения, правовых актах, необходимой для этого документации, в том числе и проектной, процедуре ее получения говорится в статье 51 Градостроительного кодекса. Она содержит 23 пункта. Помимо порядка получения и документации в статье сказано о том, как и кем будет проводиться проверка бумаг, какое решение может принять орган самоуправления и причины в случае отказа. Также она содержит информацию по поводу срока действия, восстановления по его истечению и передачи в случае продажи.

В каких случаях разрешение не требуется

Есть ряд случаев, когда не потребуется выдача специальных разрешений на строительство объекта. Они описаны в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса. К этим случаям относится строительство:

гаража на земельном участке, предоставленном для некоммерческого использования;
компактного некапитального сооружения, такого как киоск, беседка, павильон, летняя кухня, навес, баня, сарай, погреб, колодец;
вспомогательного объекта для подключения к инженерной сети или прокладке ее коммуникаций;
внутриканальных системных соединений.

Получение разрешения на строительство ИЖС

Для получения разрешительных документов на индивидуальное жилищное строительство осуществляется по тому же принципу, что и в случае с объектами капитального строительства. Только здесь пакет документов чуть меньше, так как эти здания считаются менее сложными из-за меньшего количества предъявляемых к ним требований. Обращаться тоже необходимо в многофункциональный центр по месту нахождения участка предполагаемого строительства.

Особенности градостроительного регламента

Правообладатель земельного участка может зарегистрировать только один жилой дом, на который и получают разрешительные документы. Гостевой домик может быть отнесен к разряду хозяйственных и других вспомогательных построек. По этой причине на них не требуется оформление разрешения. Мансарда и балконы пристраиваются к уже имеющемуся жилому строению. Они требуют получения разрешения.

Индивидуальный жилой дом не может быть выше 3 этажей. На постройку выше требуется уже другой пакет документов. Регламентируемые предельные значения основных параметров жилого дома выглядит так:

хотя бы одна жилая комната – 12 кв.м. гостиная или 8 кв.м. спальня;
раздельный санузел – ширина от 1,5 м для ванной и от 0,8 для туалета;
кухня – 6-8 кв.м.;
коридоры – ширина от 0,85 м.

Какие объекты попадают под категорию

Согласно законодательству, объектом индивидуального жилищного строительства (ИЖС) является отдельно стоящий дом высотой не более 3 этажей, предназначенный для проживания в нем одной семьи. Для таких объектов необязательно собирать проектную документацию. Участки под эти объекты друг от друга и от территорий, предназначенных для общего пользования, отделяются красными линиями. Минимальное расстояние от них до возводимого сооружения обязательно соблюдаются при проектировании. Без учета этого условия разрешение на строительство не выдают.

Подача заявления от застройщика в органы местного самоуправления

Прием заявления застройщика на выдачу разрешения осуществляется через многофункциональный центр, который и занимается предоставлением государственных услуг. Ожидание в очереди должно занять не более 15 минут. Само заявление органы самоуправления обязаны зарегистрировать в течение 1 рабочего дня. При индивидуальной застройке с использованием недр необходим документ, подтверждающий право на них. В случае возведении здания в границах исторического поселения необходимо приложить описание внешнего облика объекта в текстовой и графической формах, включая:

основные параметры объекта;
варианты цветового решения;
планируемые строительные материалы;
фасады.

Сопроводительные документы для получения разрешения на строительство

При ответе на вопрос, какие документы нужны для разрешения на строительство, можно воспользоваться Градостроительным кодексом. Процесс займет немало времени. Согласно 51 статье, требуются:

правоустанавливающие документы;
проектная документация;
документы, устанавливающие личность заявителя;
заявление, которое пишется в органе местного самоуправления по образцу уже при обращении.

Правоустанавливающие документы

Первыми в перечне необходимых бумаг идут правоустанавливающие документы. Основным в этом случае является свидетельство о государственной регистрации права. Вместо него может быть договор завещания, дарения или купли-продажи. Первый документ получают через портал государственных и муниципальных услуг или при личном посещении Росреестра. Для оформления свидетельства потребуется определенный пакет документов:

Подтверждающие личность каждой стороны сделки;
свидетельство о наследстве, судебное решение или другой документ, служащий основанием для регистрации права собственности;
кредитный договор при покупке объекта в ипотеку;
полученное ранее свидетельство о регистрации;
документ об оплате госпошлины;
кадастровый паспорт объекта, если ранее он не был предоставлен в Росреестр;
заявление о регистрации.

Вторым шагом в сборе всех необходимых для разрешения бумаг будет подготовка проектной документации. Согласно части 7 стать 51 ГК РФ, ней относятся:

пояснительная записка;
копию схемы планировки земельного участка, где планируется возведение, с указанием размещения объекта капитального строительства, проходов и подъездов к нему;
копию схемы планировочной организации земельного участка с указанием красных линий;
архитектурные решения;
проект организации работ по демонтажу или сносу;
сводный план инженерно-технического обеспечения, на котором отмечены места подключения;
проект организации строительства;
описание доступности для инвалидов социального объекта;
заключение экспертизы проектной документации;
разрешение на отклонение некоторых параметров;
согласие правообладателей на реконструкцию.

Это касается объектов капитального строительства. Их застройщик составляет самостоятельно либо обращается в специальные организации, которые сделают это за определенную плату. Чтобы получить разрешение на ИЖС, из проектной документации потребуется только:

градостроительный план земельного участка, выданный в течение последних трех лет до дня написания заявления на разрешение;
схема планировочной организации земельного участка, на котором обозначены места нахождения объектов ИЖС;
описание того, как объект будет выглядеть внешне, если строительство предполагается в области исторических поселений.

Заключение государственной экспертизы

Одним из требуемых документов является положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. Она проводится местными органами исполнительной власти, даже в случае загородного дома. Туда необходимо обратиться с пакетом проектной документации, указанной выше. Негосударственная экспертиза может проводиться в любом регионе, но вместе с заключением затем нужно будет предоставить копию свидетельства об аккредитации юридического лица, оформившего бумагу.

Градостроительный план участка

Данный документ должен быть выдан не раньше 3 лет до дня, когда застройщиком подаются требуемые бумаги на получение разрешения. План можно взять в отделе Градостроительного развития и архитектуры Администрации города. Срок предоставления составляет 3 месяца (согласно статье 46 ГК РФ). Никакая плата за такую услугу не взимается. Для получения плана необходимы следующие документы:

топографическая съемка участка с отметкой подземных, наземных и надземных конструкций;
подтверждающие личность заявителя;
написанное застройщиком заявление на выдачу плана;
Кадастровый и технический паспорт объекта.

Сроки выдачи разрешительных документов

С момента подачи документов допускается выдача разрешения в течение не более 7 рабочих дней. Так говорится в части 11 статьи 51 ГК РФ. Выдача разрешения на объект капитального строительства, не являющегося линейным, или на возведение здания на территории, являющейся историческим поселением, занимает уже 30 дней, но не более указанных в Градостроительном кодексе сроков.

Что делать в случае отказа

Меры, которые нужно предпринять зависят от причины отказа. В общем случае необходимо устранить недостатки. Они будут указаны в ответе, который дала организация на заявление о выдаче разрешения. Затем можно вновь попытаться его получить. Другой вариант – обжаловать решении уполномоченной организации в суде, подав иск по существующей форме. Он должен включать информацию о:

адресате судебной инстанции, куда подается иск;
полном имени заявителя с номером и другими контактными данными;
заинтересованном лице с наименование органа, действия которого обжалуют;
пояснении ситуации;
просьбе признать решение определенного органа незаконным;
приложениях с минимальным пакетом документов – копиями паспорта, заявления, документации, подтверждающей доводы заявителя и копию отказа.

Причины отказа

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса, существует несколько ситуаций, служащих основанием для отказа в выдаче разрешения. Главным является отсутствие даже одного документа из списка требуемых для принятия положительного решения. Основанием для отказа является и несоответствие представленных материалов строительным нормам, действующим на момент выдачи. Не удастся получить документ:

если предполагается строительство на особо охраняемых зонах;
если участок зарезервирован для государственных нужд;
при отсутствии правоустанавливающих документов на землю;
если за 10 дней в уполномоченный орган не были переданы сведения о количестве этажей, высоте и площади проектируемого здания или сооружения, по экземпляру копий проектной документации и инженерных изысканий, информацию об инженерных сетях.

Срок действия разрешения на строительство

Разрешительный документ на строительство сохраняется на протяжении всего времени, которое указывается проектом организации. Срок действия составляет 10 лет. На протяжении этого времени можно продолжать строить дом. До окончания указанного срока действия объект должен быть введен в эксплуатацию. Орган, оформивший документ, может и продлить его при необходимости, или выдавать их на отдельные этапы строительства.

Как продлить

Для продления разрешения застройщику не позднее 60 дней до момента окончания срока действия необходимо подать заявление в тот же орган, который выдавал бумагу ранее. Отказ может быть получен, если до конца срока подачи данного заявления так и не было начато возведение, реконструкция или капитальный ремонт объекта. При долевом строительстве дополнительно потребуется договор, который отражает поручительство банка, подтверждающее надлежащее исполнение застройщиком обязанностей, касающихся передачи жилого помещения гражданам, чьи средства были привлечены.

Сколько стоит разрешение на строительство частного дома

Сам разрешительный документ, согласно части 15 статьи 51 ГК РФ, выдается соответствующим органом без взимания платы. Затраты могут быть связаны лишь с подготовкой и согласованием документации. Специализированные фирмы, куда часто обращаются застройщики, предлагают свои услуги по цене 10-45 тысяч рублей. Все зависит от сложности и скорости работ. При подготовке документации в сжатые сроки приходится доплачивать за срочность. Кроме того, для каждого региона устанавливаются свои тарифы и пошлины.

Плюсы и минусы ИЖС

Владельцы земельных участков, предназначенных для ИЖС, обладают рядом преимуществ. К ним относятся:

Земли для ИЖС могут быть участниками каких-либо государственных программ поддержки.
Если нет общей собственности на участок, то его владелец не столкнется с зависимостью от других собственников.
За счет прописки на участке его хозяин имеет возможность пользоваться всеми социальными учреждениями.
На участке под ИЖС можно построить любой дом вне зависимости от вопросов по переводу земель в другую категорию.

Даже при таком количестве преимуществ ИЖС имеет и ряд минусов. Строение не может быть выше 3 этажей, а проживать в нем имеет право только одна семья. Кроме того, на участке запрещается возведение жилых зданий переменной этажности и таунхаусов. В большинстве случаев это никак не влияет на деятельность застройщиков, ведь частный жилой дом чаще представлен одно- или двухэтажным зданием, которое только одно на участке.

Видео

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!

Обсудить

Порядок получения разрешения на строительство дома - куда обращаться и перечень документов